堅守“共建”，曹舟南走出了一條新路
文|《中國房地產(chǎn)報》 值班編委：蘇志勇 責(zé)任編輯：馬琳 溫紅妹 審讀：戴士潮
現(xiàn)在行業(yè)處于弱周期階段，但行業(yè)的參與者對市場要有預(yù)期和信心，未來仍有大機會。
“我的終極目標(biāo)是做資本共建?！彼{綠雙城董事長曹舟南說。
二次創(chuàng)業(yè)5年有余，從變量共建到城市共建再到資本共建，曹舟南于2019年5月為藍綠雙城首創(chuàng)“共建”商業(yè)模式以來，他一直在堅守。這一次他提出用新模式“共建”好房子。
7月末，在杭州藍綠雙城總部，記者見到了曹舟南。久未露面的他看上去瘦了很多，“忙，一直在出差，最近還胖了點兒?！边@段時間，曹舟南一直在關(guān)注政策變化，并保持高強度工作，輾轉(zhuǎn)各地緊盯存量、變量和增量市場。他的微信朋友圈更是變身為藍綠雙城項目的宣傳陣地，而文案每每都是“努力奮進”“積極進取”……在這里，能看到他和藍綠雙城一直在路上。
借助“共建”模式，藍綠雙城也在持續(xù)擴張規(guī)模。
截至目前，藍綠雙城累計簽約項目超過180個，服務(wù)建筑面積超過5000萬平方米，進駐100余座城市。今年上半年實現(xiàn)合同銷售額108億元?！拔覀儾粫桃庾非笏俣群鸵?guī)模，每年適度增加幾個項目，保持一定規(guī)模的有質(zhì)量增長就好?！辈苤勰献猿啊澳懽颖容^小”，在“共建”的過程中，他更關(guān)注產(chǎn)品和安全。
從“代建”到“共建”，曹舟南看到了什么？與“重投”和“代建”的區(qū)別在哪？
他起身拉過白板，用圖例展示了他對“共建”的思考。“共建”就是以地方國企為主體，引入頭部民企，合資設(shè)立項目投資公司和共建操盤公司，融合國企的投融資能力與民企的專業(yè)和服務(wù)能力，結(jié)合重資產(chǎn)投資與輕資產(chǎn)操盤為房地產(chǎn)發(fā)展新模式探路。
“共建就是雙方入股，要真金白銀投資到項目上?！辈苤勰险f，這是最大的區(qū)別。“換句話說，在共建模式中，藍綠雙城與地方國企相互持股，國企一定要成為股東并且參與決策，這樣既能分享主要收益又能嚴(yán)控投資風(fēng)險，而且還市場化了?！?/span>
在服務(wù)綠城十年間，曹舟南從地產(chǎn)重投資中開辟出“代建”輕資產(chǎn)模式。講到“代建”，自然會提到曹舟南。但他認為，代建已是“紅?！?，共建才是行業(yè)未來。
“二六二”的概念
曹舟南身上的標(biāo)簽很多，理想主義、明星職業(yè)經(jīng)理人、創(chuàng)業(yè)家、思考者……
他曾是“代建第一人”，基于2009年中國房地產(chǎn)業(yè)井噴，大量制造業(yè)企業(yè)依托屬地化拿地加速入場催生了代建需求，為此曹舟南于2010年提出“代建”概念，并組建了相關(guān)公司。
2018年，曹舟南二次創(chuàng)業(yè)成立藍綠雙城，在業(yè)內(nèi)首次提出“共建”模式，這是房地產(chǎn)界的新賽道。2020年“三道紅線”出爐，曹舟南研究了三天三夜后，他更為篤定，中國房地產(chǎn)的集中度會進一步提高，“共建”的窗口期到了。
這一次二十屆三中全會明確了未來房地產(chǎn)發(fā)展方向，曹舟南又沉入了新的思考。他將房地產(chǎn)發(fā)展新模式概括為“橄欖型模式”，并提出了“二六二”的概念。
“其中一個20%是房地產(chǎn)重投的1.0版本，少量的有持續(xù)性投資能力房企在核心城市核心地塊做傳統(tǒng)開發(fā)；另一個10%～20%是保障房代建市場，剩下的60%～70%就是共建?！辈苤勰险f，中國房地產(chǎn)下半場的發(fā)展新模式核心就是商業(yè)模式和盈利模式，而共建給出了答案?！拔艺J為這是新發(fā)展模式的一個主體?！?/span>
那么，“共建”新在哪里？曹舟南總結(jié)了“五新”。
一是體制創(chuàng)新。融合國有企業(yè)（投融資能力）與民營企業(yè)（專業(yè)能力、服務(wù)能力）的核心競爭力，快速做強區(qū)域城市的市場主體，將土地資源、金融資源和大部分項目收益歸集于國有企業(yè)，鼓勵和支持民營企業(yè)專業(yè)化發(fā)展，促進多種所有制經(jīng)濟優(yōu)勢互補、共同發(fā)展。
二是機制創(chuàng)新。融合重資產(chǎn)投資與輕資產(chǎn)操盤，加快消除“高負債、高周轉(zhuǎn)、高杠桿”的“重投”模式弊端，降低“責(zé)權(quán)利不對等”的“代建”模式干擾，確立以“共建共享”為主要方向的新模式，共同把握市場，共同承擔(dān)風(fēng)險，共同創(chuàng)造價值，共同享受收益。
三是動力創(chuàng)新。堅持“共建共享”原則，發(fā)揮地方政府、地方國企、專業(yè)民企、金融機構(gòu)、設(shè)計和建筑單位等合力，統(tǒng)籌城市規(guī)劃、出地計劃、拆遷計劃、開發(fā)建設(shè)計劃和各類政策，激發(fā)全社會內(nèi)生動力和創(chuàng)新活力，促進城鄉(xiāng)融合發(fā)展，推進以人為本的新型城鎮(zhèn)化。
四是市場創(chuàng)新。推進要素市場化改革，更好發(fā)揮市場機制作用，以市場需求連通城市規(guī)劃、土地供應(yīng)計劃、拆遷計劃、開發(fā)建設(shè)計劃和投融資計劃，構(gòu)筑內(nèi)生型市場，從源頭上把握市場、匹配需求，以市場需求作為“晴雨表”來調(diào)控整體市場，實現(xiàn)資源配置效率最優(yōu)化和效益最大化，創(chuàng)造更加公平、更有活力的市場環(huán)境。
五是管理創(chuàng)新。以“土地-住房-資產(chǎn)”全周期管理為主線，推行全面質(zhì)量管理、全過程管理，推廣應(yīng)用科技、綠色、低碳、節(jié)能設(shè)施設(shè)備和建筑材料，提升產(chǎn)品、服務(wù)和城市建設(shè)品質(zhì)，因地制宜發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)的新質(zhì)生產(chǎn)力。
“共建已經(jīng)走出了新路子?！辈苤勰险f。
共建“好房子”仍有大機會
上市，是藍綠雙城繞不開的話題。
“IPO計劃進展如何？”“上市架構(gòu)是否搭建完畢？”針對記者拋出的一連串問題，曹舟南說了四個字：水到渠成。
“我現(xiàn)在主要精力是做優(yōu)布局、做好房子，所以上市暫時不著急。”曹舟南說，我為什么一開始就提出上市目標(biāo)并且現(xiàn)在還堅持上市，因為上市確實可以進一步提高公司質(zhì)量、資信質(zhì)量，另一方面增加募集資金的來源?！暗俏椰F(xiàn)在要做藍綠雙城的房地產(chǎn)發(fā)展基金，我需要種子基金，這對我來說更重要?！?/span>
這幾年在找同伴、尋資源、拓項目之外，曹舟南也在做一些輕重資產(chǎn)分離和旗下公司股權(quán)騰挪的動作，初步形成以輕資產(chǎn)上市為主體的藍綠雙城科技集團和以重資產(chǎn)管理為主體的藍綠共建實業(yè)發(fā)展有限公司。
“前者主導(dǎo)城市建設(shè)、運維和服務(wù)等業(yè)務(wù)，所以要規(guī)?；l(fā)展；后者承接重資產(chǎn)投資、裝配式業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)業(yè)基金，必然要嚴(yán)控投資規(guī)模。”曹舟南強調(diào)。
這也是在為下一步發(fā)展布局。
“缺不缺錢？肯定缺。共建的基本特征是需要持續(xù)投資的，當(dāng)然我們會嚴(yán)格把控項目質(zhì)地和投資規(guī)模。我手里100多個項目，這么多項目加起來，即使選擇其中的一部分項目投資，投資壓力肯定是有的，且后續(xù)還會有更多的好項目，投資是持續(xù)的?！辈苤勰咸钩校{綠雙城的IPO在做，另外有很多上市公司和央企、國企都在持續(xù)跟他談上市的事情?！八麄冎饕粗厮{綠雙城的共建商業(yè)模式和盈利能力，但我還在考慮中，不著急?！?/span>
在曹舟南的業(yè)務(wù)布局中，房地產(chǎn)基金是資金動力，也是投資收益的主要來源，而共建是幫藍綠雙城實現(xiàn)差異化競爭的商業(yè)模式。歷經(jīng)5年發(fā)展，藍綠雙城逐步從創(chuàng)業(yè)之初的變量共建，現(xiàn)在介入城市共建，未來要做資本共建，最終形成以資本共建為核心經(jīng)營能力的涉房類資產(chǎn)管理公司，也是一種“泛資管、小投行”的投資形態(tài)。
這一切的基點都建立在“好房子”的基礎(chǔ)之上。用曹舟南的話說，“產(chǎn)品定位是根本性”。他現(xiàn)在下的一盤大棋就是推動“新模式”，共建“好房子”。
曹舟南認為，房地產(chǎn)行業(yè)正在從“大而全”粗放發(fā)展的傳統(tǒng)模式，進入到專注“好房子”建設(shè)和精細化運營的新階段?！斑@是房地產(chǎn)市場發(fā)生的根本性變化?！彼f，所以要用“共建”的新模式建設(shè)“好房子”，提供“好服務(wù)”。
當(dāng)下，“好房子”建設(shè)已上升為國家戰(zhàn)略。曹舟南要求在藍綠雙城全面貫徹“像造汽車一樣造好房子”，在“藍綠好房子”體系和首批“好房子”產(chǎn)品設(shè)計創(chuàng)新的基礎(chǔ)上，加快建立對應(yīng)“奔馳、寶馬、奧迪”等梯次型水準(zhǔn)的“好房子”體系，同時探索建立“好房子”生活樣板體驗試點、房屋保險制度試點、降低物業(yè)費試點，確立“好房子”品質(zhì)保障體系。
這就是曹舟南的理想主義，這也很“曹舟南”。
談及房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，曹舟南認為，中央關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策體系已經(jīng)初步形成，在中國城鎮(zhèn)化率超過65%后，房地產(chǎn)業(yè)依然是關(guān)系國計民生的支柱產(chǎn)業(yè)?，F(xiàn)在行業(yè)處于弱周期階段，但行業(yè)的參與者對市場要有預(yù)期和信心，未來仍有大機會。
“保守估計市場要到2026年底企穩(wěn)。”曹舟南說，未來一定還會出政策，“箱底”的工具應(yīng)該還有，關(guān)鍵在于增強部門之間的政策協(xié)調(diào)，增進政策協(xié)同發(fā)力。
