編者按：8月6-9日，2019博鰲房地產(chǎn)論壇將在海南繼續(xù)舉辦。連續(xù)十九年的持之以恒，造就了一個(gè)屬于房地產(chǎn)全行業(yè)的年度盛會(huì)，此間傳奇還在繼續(xù)。
每一年博鰲房地產(chǎn)論壇，我們都在尋找中國(guó)地產(chǎn)商業(yè)領(lǐng)袖們的獨(dú)特故事與視野，尋找引領(lǐng)中國(guó)地產(chǎn)創(chuàng)新與發(fā)展的力量。
當(dāng)他們的故事放置于中國(guó)房地產(chǎn)宏大背景時(shí)，我們將擁有全新路徑與模式，可以觀察、記錄和解讀中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)。
觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)曹舟南比以前更忙了。
剛剛將商業(yè)客戶送出門，還未來(lái)得及喝口水，就拿起自己的茶杯，三步并作兩步來(lái)到約好訪談的會(huì)議室，動(dòng)作雷厲風(fēng)行。
初次與曹舟南見面，上身穿著被熨燙得很平整的白色襯衫，搭配一條黑西褲和一雙黑皮鞋，簡(jiǎn)單而又頗具氣場(chǎng)。
“不好意思，久等了，這段時(shí)間一直是比較忙的狀態(tài)?！眲?chuàng)業(yè)的忙碌在曹舟南身上體現(xiàn)得淋漓盡致，當(dāng)被問及工作這么忙碌，是否有時(shí)間留給家人時(shí)，他有些無(wú)奈地回道：“哪有時(shí)間，都安排滿了。”
說著，曹舟南和我們細(xì)數(shù)起了他這周的工作安排：“禮拜六有四件事情撞到了一起，禮拜天上午是產(chǎn)城結(jié)合的會(huì)議，現(xiàn)在很多產(chǎn)業(yè)公司都在跟我們談怎么合作的問題，下午也是開會(huì)?！?/span>
他笑稱，一個(gè)禮拜哪怕有半天休息時(shí)間都是極好的。
對(duì)于一個(gè)年過半百的企業(yè)管理者而言，這樣的工作強(qiáng)度讓人驚訝，但更讓人關(guān)注的是曹舟南所展現(xiàn)出來(lái)的激情?；蛟S，不僅對(duì)于新創(chuàng)的藍(lán)綠雙城是一個(gè)開始，對(duì)于曹舟南本人，這同樣是一次新的旅程。
為了保持良好的身體素質(zhì)，曹舟南每日鍛煉，既為鍛煉，也為解壓。畢竟，不管是對(duì)于藍(lán)綠雙城還是對(duì)于他自己而言，未來(lái)仍然需要面對(duì)許多未知的挑戰(zhàn)。
知命之年
1969年出生于浙江舟山，曹舟南今年正好五十歲。
古語(yǔ)有言，五十而知天命。曹舟南在踏入這一階段之際，也對(duì)自己未來(lái)想要做的事情有了明悟——在將要踏入五十歲之前，他給自己送了一份禮物，也就是如今的藍(lán)綠雙城。
對(duì)于曹舟南為何辭去綠城中國(guó)職務(wù)，又為何在眾人感覺形勢(shì)難以明辨的情況下毅然創(chuàng)業(yè)，坊間眾說紛紜。簡(jiǎn)單寒暄過后，我們便將這一問題率先拋給了當(dāng)事人。
“在我的理解中，中國(guó)的房地產(chǎn)已經(jīng)開始進(jìn)入到下半場(chǎng)，這個(gè)時(shí)候?yàn)槭裁匆鏊{(lán)綠雙城？
首先是基于我對(duì)市場(chǎng)的判斷，企業(yè)在下半場(chǎng)怎么做，而對(duì)我來(lái)說也是一個(gè)自我調(diào)整，我很有興趣?！?/span>
簡(jiǎn)單三兩句，曹舟南說出了促使自己在當(dāng)下這一時(shí)間節(jié)點(diǎn)走上創(chuàng)業(yè)舞臺(tái)的原因。
在曹舟南看來(lái)，所謂上下半場(chǎng)，兩者之間根本差異在于側(cè)重點(diǎn)的不同。上半場(chǎng)基本特征體現(xiàn)為快節(jié)奏和浮躁，下半場(chǎng)則更注重產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)品質(zhì)。
“在上半場(chǎng)，房地產(chǎn)幾乎歸到了賺快錢的行業(yè)里面，把地買來(lái)，快速開發(fā)、銷售、回籠。在這樣一個(gè)節(jié)奏下，很難真正沉下心來(lái)做產(chǎn)品品質(zhì)、做服務(wù)品質(zhì)。”
對(duì)于上半場(chǎng)的形容，曹舟南用了“粗糙”二字。在他的標(biāo)準(zhǔn)里，房地產(chǎn)產(chǎn)品打造分為三個(gè)層面：“在上半場(chǎng)里，房地產(chǎn)行業(yè)其實(shí)可以歸到制造業(yè)，制造房子。而我們需要反思的，也是制造行業(yè)最基本的一點(diǎn)，就是房子品質(zhì)做好了沒有？”
一個(gè)住宅項(xiàng)目中，房子的品質(zhì)無(wú)疑是曹舟南關(guān)注的首位，他甚至直言，如果連最基本的房子品質(zhì)都做不好，下半場(chǎng)可以考慮退場(chǎng)了。
除去居住屬性外，基礎(chǔ)配套則是曹舟南所說的第二層。他指出，如今不少樓盤中，超市、餐飲等服務(wù)配套是不完善的。有的是沒有做好規(guī)劃，有些則是雖然已經(jīng)為這些基本配套預(yù)留出了物理空間，但在商家導(dǎo)入環(huán)節(jié)又出現(xiàn)了問題。
曹舟南總結(jié)道，上半場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的貢獻(xiàn)很大，但不得不承認(rèn)的是，還有許多需要提升的地方。
“基本的品質(zhì)和配套都沒有滿足的情況下，去談提供健康、醫(yī)療、養(yǎng)老、教育服務(wù)更像是個(gè)口號(hào)。在這樣的形勢(shì)下，去討論產(chǎn)城的概念，無(wú)疑就有些遠(yuǎn)了?！?/span>
至于第三個(gè)層面，則是要圍繞人的健康、醫(yī)療、養(yǎng)老、教育、文旅、運(yùn)動(dòng)等方面的訴求去提供服務(wù)。
這三個(gè)層面，正是曹舟南想要在下半場(chǎng)中拓展的幾大方向。
停頓了一下，曹舟南接著分析說，在下半場(chǎng)，核心城市的建設(shè)指標(biāo)越發(fā)稀缺，土地供應(yīng)的不足也導(dǎo)致了中國(guó)房地產(chǎn)下半場(chǎng)定位發(fā)生了根本性的變化，未來(lái)房地產(chǎn)更多是城市為了引導(dǎo)新經(jīng)濟(jì)、新產(chǎn)業(yè)的配套手段。
在一定程度上印證曹舟南觀點(diǎn)的是，如今地產(chǎn)商們想要去拿地，一般會(huì)出現(xiàn)需要與教育、醫(yī)療、購(gòu)物中心等內(nèi)容綁定的情況。
“在下半場(chǎng)，如果沒有導(dǎo)入新經(jīng)濟(jì)、新產(chǎn)業(yè)的能力，企業(yè)想要拿到房地產(chǎn)用地是很難的?！?/span>
在曹舟南的理論體系中，如果說上半場(chǎng)是以房地產(chǎn)為主導(dǎo)，先蓋房后導(dǎo)入相應(yīng)的配套產(chǎn)業(yè)，那么下半場(chǎng)則是完全相反的概念，以產(chǎn)業(yè)為主，先導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)再蓋房子作為配套，這正是曹舟南口中藍(lán)綠雙城存在的意義。
端起茶杯，曹舟南喝了口茶，繼而笑著說道：“既然看到了行業(yè)里的一些弊端和問題，那我還是想要做一些事情的，我對(duì)藍(lán)綠雙城的未來(lái)充滿信心。”
藍(lán)綠顏色
從最早的綠城，到宋衛(wèi)平的藍(lán)城，再到如今的藍(lán)綠雙城，每每提及公司名字時(shí)，曹舟南總不免被人問起“藍(lán)綠”這一名字的由來(lái)。
是情懷？又或是借勢(shì)？曹舟南給出了第三種答案。
“當(dāng)時(shí)我也跟宋總商量過，實(shí)際上我們想表達(dá)的是藍(lán)代表智慧、科技、未來(lái)；綠則代表了品質(zhì)、生態(tài)、理想?；谶@樣的定義，我們把公司取名叫藍(lán)綠雙城。”
曹舟南笑言：“很多人說我取名藍(lán)綠雙城是不是想把藍(lán)城和綠城都包起來(lái)？其實(shí)不是這個(gè)意思。”
基于這一理念，藍(lán)綠雙城從名稱中便表現(xiàn)出了自己有別于傳統(tǒng)地產(chǎn)商的一面。資料顯示，藍(lán)綠雙城的全稱為“藍(lán)綠雙城科技集團(tuán)有限公司”，聽著似乎和地產(chǎn)公司不太沾邊。在藍(lán)綠雙城旗下，目前共有19家子公司，具體包括了產(chǎn)業(yè)公司、科技公司、服務(wù)公司等。
“上半場(chǎng)出現(xiàn)的問題，我要將它變成下半場(chǎng)藍(lán)綠雙城的價(jià)值。我們既然在此時(shí)此刻組建這樣的公司，目的就是將上半場(chǎng)的弊端變成下半場(chǎng)的亮點(diǎn)?！?/span>
不僅如此，曹舟南透露了自己對(duì)于藍(lán)綠雙城的定位：“我們肯定是要做全國(guó)性公司的。”但這樣的定位也就意味著，藍(lán)綠雙城不得不面對(duì)管理半徑很長(zhǎng)的難題。
“做全國(guó)性公司，這是沒辦法的事。我的戰(zhàn)略目標(biāo)是很清楚的，下半場(chǎng)房地產(chǎn)的投資與開發(fā)是分離的，所以我希望我把C端（開發(fā)端）做得比較強(qiáng)、比較大。”
在規(guī)劃中，藍(lán)綠雙城未來(lái)3到5年內(nèi)將會(huì)在全國(guó)結(jié)合區(qū)域布局十幾家具備有一級(jí)開發(fā)資質(zhì)的公司、十余家甲級(jí)設(shè)計(jì)院以及十余家一級(jí)總包公司。
“在投資與開發(fā)分離方面，我是老老實(shí)實(shí)做開發(fā)端的，產(chǎn)品力、服務(wù)力才是我們的核心競(jìng)爭(zhēng)能力?！?/span>
言語(yǔ)之中，曹舟南毫不掩飾自己對(duì)于藍(lán)綠雙城產(chǎn)品營(yíng)造能力的信心：“都是從老綠城這么多年走過來(lái)的，這是我們的看家本領(lǐng)。所以，產(chǎn)業(yè)端是我們目前主要突破的方向。”
基于掌舵者對(duì)于未來(lái)形勢(shì)的判斷，藍(lán)綠雙城正在積極尋求“以產(chǎn)業(yè)為導(dǎo)向、以地產(chǎn)為配套”之間的融合。據(jù)曹舟南透露，目前商談的就有一個(gè)項(xiàng)目，是某企業(yè)想打造一個(gè)智慧物流園區(qū)，由藍(lán)綠雙城去做住宅配套，“一定是先導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)再做地產(chǎn)，未來(lái)將會(huì)是在產(chǎn)業(yè)端以運(yùn)營(yíng)倒推配套?！?/span>
諸如此類的合作中，藍(lán)綠雙城推崇“共建”模式，會(huì)與合作伙伴共同組建一個(gè)公司，從而可以產(chǎn)業(yè)落地為先導(dǎo)，實(shí)施共同開發(fā)。在藍(lán)綠雙城的字典中，產(chǎn)業(yè)的范圍并不小，囊括了智能制造、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、智慧教育、遠(yuǎn)程醫(yī)療甚至是數(shù)字體育等。
曹舟南揮了揮手，調(diào)侃道：“什么黃金時(shí)代、白銀時(shí)代已經(jīng)過去了，下半場(chǎng)必須把產(chǎn)業(yè)做好，獲得運(yùn)營(yíng)收入，這才是可持續(xù)的，盈利模式已經(jīng)發(fā)生了根本性轉(zhuǎn)變?！?/span>
對(duì)此，曹舟南為藍(lán)綠雙城提出了一個(gè)“雙開發(fā)商”的新穎說法。傳統(tǒng)開發(fā)商是物理開發(fā)商，包括做規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營(yíng)造的。而藍(lán)綠雙城則提出，在傳統(tǒng)的物理開發(fā)、規(guī)劃設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上再做一層數(shù)字規(guī)劃，名為“數(shù)字開發(fā)商”。
“數(shù)字開發(fā)商圍繞的核心是科技、產(chǎn)業(yè)、服務(wù)，比如說5G，比如說機(jī)器人，這是和藍(lán)綠雙城中的藍(lán)字相對(duì)應(yīng)的?！?/span>
未來(lái)邊界
不管是對(duì)行業(yè)，對(duì)共建，還是對(duì)公司的定位，都能看出曹舟南深耕行業(yè)數(shù)十載的經(jīng)驗(yàn)。相比起他的個(gè)人履歷而言，藍(lán)綠雙城則有些過于年輕了。
2019年1月20日，藍(lán)綠雙城召開戰(zhàn)略合作簽約儀式正式宣布成立，至今才剛剛過去半年時(shí)間。曹舟南顯然是有備而來(lái)：“發(fā)布會(huì)時(shí)全國(guó)推送到我們這里已經(jīng)差不多有200個(gè)項(xiàng)目，如今項(xiàng)目庫(kù)里數(shù)量已經(jīng)接近500個(gè)了。”
曹舟南很滿意，待后續(xù)將產(chǎn)業(yè)板塊業(yè)務(wù)完整落地，藍(lán)綠雙城的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備數(shù)量預(yù)計(jì)將超過一千個(gè)。
“當(dāng)下這種大環(huán)境里當(dāng)然有挑戰(zhàn)，但是因?yàn)槿藗儗?duì)美好生活的向往，實(shí)際上我們還是有很大的空間去做很多事的?！毖哉Z(yǔ)之中，曹舟南對(duì)于藍(lán)綠雙城未來(lái)邊界的“野心”不小。
不過，他也同樣承認(rèn)，藍(lán)綠雙城如今仍是屬于一家“創(chuàng)業(yè)型公司”。因此，藍(lán)綠雙城與大公司相比不免少了一絲家底，但也沒有太多包袱，藍(lán)綠雙城多出了一份輕盈。輕盈，也是藍(lán)綠雙城的輕資產(chǎn)模式的特色之一。
“船大難掉頭，而我們則是輕裝上陣。按照我們的做事方式，公司實(shí)力與核心競(jìng)爭(zhēng)力一定是每年不斷提升的?！辈苤勰厦靼祝缃褡约合胍谛袠I(yè)中做出突破，必然需要打造屬于自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力。
“我們下一步的關(guān)鍵是要團(tuán)隊(duì)把新的商業(yè)模式創(chuàng)建起來(lái)，包括未來(lái)社區(qū)、城市有機(jī)更新等。”
說到這，曹舟南臉色舒展，表?yè)P(yáng)自己的團(tuán)隊(duì)在這一點(diǎn)上做得很好，都是以一種創(chuàng)業(yè)的心態(tài)在拼。
雖然是公司創(chuàng)立者，但曹舟南并不喜歡被人稱為“老板”?！拔业墓煞荩氖鞘裁蠢习??！辈苤勰辖榻B說，公司平時(shí)開會(huì)大家都是暢所欲言，沒有職位大小，只有對(duì)錯(cuò)，誰(shuí)有道理最后就聽誰(shuí)的。
與合伙理念類似，曹舟南還在原來(lái)代建的基礎(chǔ)上提出了藍(lán)綠雙城的另一個(gè)業(yè)務(wù)模式——“共建”。
他表示，自己希望未來(lái)打造一個(gè)平臺(tái)生態(tài)的概念，融合各種好的資源促成一個(gè)項(xiàng)目：“現(xiàn)在我們的項(xiàng)目以小股操盤為主，一般會(huì)投20%到30%。當(dāng)然也有一部分是代建，不過未來(lái)也要改，不是傳統(tǒng)收費(fèi)模式，而是核定并收取一些人員的基礎(chǔ)費(fèi)后進(jìn)行市場(chǎng)對(duì)賭?！?/span>
在曹舟南的規(guī)劃中，藍(lán)綠雙城今年將會(huì)落地30個(gè)項(xiàng)目，明年后年預(yù)計(jì)都能比上一年翻一倍。這樣的速度，給曹舟南及團(tuán)隊(duì)帶來(lái)的壓力無(wú)疑是巨大的，他坦言，自己已經(jīng)開始在控制公司的發(fā)展速度了。
對(duì)于一家初創(chuàng)公司而言，控制發(fā)展速度的做法讓人不解。繼續(xù)追問下，曹舟南解釋道：“因?yàn)槲覀兠總€(gè)項(xiàng)目都只能成功不能失敗?！?/span>
“每個(gè)項(xiàng)目都需要經(jīng)過多次會(huì)議討論，制定目標(biāo)。有幾個(gè)小鎮(zhèn)項(xiàng)目，甚至光是規(guī)劃討論就進(jìn)行了十幾輪?！?/span>
“我對(duì)這個(gè)是很偏執(zhí)的，但不偏執(zhí)就達(dá)不到目標(biāo)。”曹舟南笑著說，自己在工作時(shí)是非常認(rèn)真的，因?yàn)榻^不允許有達(dá)不到目標(biāo)的情況出現(xiàn)。
雖然已經(jīng)年過五十，但言語(yǔ)中依然不難看出曹舟南個(gè)性堅(jiān)韌與做事堅(jiān)決。而他自己也承認(rèn)，這樣的性格與自己從小在海邊長(zhǎng)大有著密切關(guān)系：“從小看著海長(zhǎng)大，也就學(xué)會(huì)了看得更遠(yuǎn)一點(diǎn)?！?/span>
不僅如此，曹舟南在處理個(gè)人感情與工作之間關(guān)系時(shí)同樣十分堅(jiān)決。他介紹說，在創(chuàng)業(yè)過程中，不少人是自己共事了10年以上的老伙伴。但如果這個(gè)人不夠努力，對(duì)待工作不認(rèn)真，自己仍會(huì)狠心趕人，“工作是工作，公司不是我一個(gè)人的?！?/span>
不得不承認(rèn)的是，對(duì)于一個(gè)已歷經(jīng)行業(yè)眾生百態(tài)的人而言，還依然能保持創(chuàng)業(yè)的激情，實(shí)屬難能可貴。
訪談臨近結(jié)束時(shí)，曹舟南解釋自己依然保持激情的原因：“或許是因?yàn)槲矣锈g感力吧，看到困難就會(huì)想著解決它，也不會(huì)因此而喪失信心?！?/span>
他舉起杯子，打了個(gè)比方：“就像這杯茶，我明明知道是勾兌的，但我照樣能喝得很香?！?/span>
以下為觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體對(duì)藍(lán)綠雙城科技集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)曹舟南先生的專訪實(shí)錄：
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：接近50歲再創(chuàng)業(yè)，為什么您愿意擔(dān)這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)？
曹舟南：中國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入到下半場(chǎng)，所謂的下半場(chǎng)是城鎮(zhèn)化率已經(jīng)接近60%，一部分城市的城市化率已經(jīng)達(dá)到70%左右。上半場(chǎng)和下半場(chǎng)的根本差異就是，上半場(chǎng)的時(shí)候，中國(guó)房地產(chǎn)在各級(jí)政府領(lǐng)導(dǎo)下，開發(fā)商各自發(fā)揮自己在產(chǎn)品營(yíng)造、開發(fā)、服務(wù)方面的基本能力，
房地產(chǎn)對(duì)中國(guó)城鎮(zhèn)化的貢獻(xiàn)是不可替代的。一些主要城市的城市建設(shè)是從房地產(chǎn)開發(fā)開始的，房地產(chǎn)在城市建設(shè)和城市化的貢獻(xiàn)，包括房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)，是不可否定的。
但是上半場(chǎng)的基本特征，就是房地產(chǎn)行業(yè)幾乎歸到了賺快錢的產(chǎn)業(yè)里面，把地買來(lái)，快速開發(fā)、快速銷售、快速回籠，所以在上半場(chǎng)在這么一個(gè)基本節(jié)奏和基本表象情況下，走得比較浮躁，真正沉下心來(lái)做產(chǎn)品品質(zhì)、做服務(wù)品質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)公司不多。
現(xiàn)在回過頭看，上半場(chǎng)確實(shí)是做得比較粗糙，走得比較粗獷。我們不要說比較遙遠(yuǎn)的小鎮(zhèn)，也不要說產(chǎn)城的概念，就是在廣州、杭州這樣的城市，市中心的純住宅項(xiàng)目，比如客戶買了房子，生活基本的訴求、服務(wù)配套里面，這方面做得非常健康的不多。
作為開發(fā)商角度講，可能圍繞基本生活配套留出了物理空間，但導(dǎo)入安排有很多的問題。
從這個(gè)角度來(lái)看，上半場(chǎng)還有很多需要提升的地方，更不要說去做其它更高大上的方面，例如圍繞健康、醫(yī)療、養(yǎng)老、教育、文旅、運(yùn)動(dòng)展開的一系列服務(wù)。
上半場(chǎng)應(yīng)該說這個(gè)行業(yè)有貢獻(xiàn)，但是還有很大的提升空間。我們由此可以推導(dǎo)，做這個(gè)產(chǎn)業(yè)的，因?yàn)樽龅氖巧唐?，房子就是商品，不是自給自足的，是要賣的，甚至可以把房地產(chǎn)行業(yè)也歸到制造業(yè)，既然是做制造業(yè)，是生產(chǎn)產(chǎn)品的，首先產(chǎn)品品質(zhì)一定是要得到非常好的保障。
生產(chǎn)房子的把產(chǎn)品的品質(zhì)做好了沒有？這是最基本的訴求。如果連這個(gè)都做不好，我認(rèn)為作為一個(gè)開發(fā)商，作為專門生產(chǎn)房子的開發(fā)商，連基本產(chǎn)品都做不好的話，在下半場(chǎng)應(yīng)該考慮退場(chǎng)了。
產(chǎn)品品質(zhì)做得不錯(cuò)的，我們也不好高騖遠(yuǎn)，就圍繞基本生活的需求，服務(wù)內(nèi)容做到了嗎？如果這個(gè)沒做到位，我認(rèn)為也可以考慮下半場(chǎng)退場(chǎng)，這個(gè)基本服務(wù)做到位的真的不多。
第三個(gè)層面，要圍繞人的健康、醫(yī)療、養(yǎng)老、教育等方面的訴求，甚至包括文化、旅游、運(yùn)動(dòng)等，圍繞人的本身展開一系列配套服務(wù)和產(chǎn)業(yè)服務(wù)，這個(gè)能力具不具備？
我想表達(dá)的意思就是，房地產(chǎn)進(jìn)入了下半場(chǎng)，下半場(chǎng)有幾個(gè)特征：第一，核心城市的建設(shè)指標(biāo)極為稀缺，廣州也好、杭州也好，城市化率已經(jīng)到70%左右了，剩下的建設(shè)指標(biāo)是非常稀缺的，假設(shè)拿到了建設(shè)用地，首先要滿足兩大塊的需求，一是新經(jīng)濟(jì)、新產(chǎn)業(yè)的建設(shè)需要，二是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的指標(biāo)問題。
第二，城市功能重新布局，包括教育、學(xué)校、醫(yī)院的布局，包括政府服務(wù)資源的布局，新經(jīng)濟(jì)、新產(chǎn)業(yè)的建設(shè)用地，城市建設(shè)框架所需要的用地占到絕大部分。城市化到70%左右以后，剩下的地已經(jīng)很少了，這些地里面要發(fā)展新經(jīng)濟(jì)、新產(chǎn)業(yè)，剩下房地產(chǎn)開發(fā)用地已經(jīng)不多了。
中國(guó)房地產(chǎn)下半場(chǎng)定位發(fā)生了根本性變化，房地產(chǎn)不過是配套而已，是為了引導(dǎo)新經(jīng)濟(jì)、新產(chǎn)業(yè)的配套。
上半場(chǎng)房地產(chǎn)是主導(dǎo)，提升了城市化率，下半場(chǎng)房地產(chǎn)是配套，是為了新經(jīng)濟(jì)、新產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入以后，有人口來(lái)了以后的一個(gè)配套。
從這里導(dǎo)出第二個(gè)結(jié)論，下半場(chǎng)沒有新經(jīng)濟(jì)、新產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入能力，想要拿到房地產(chǎn)用地很難。
所以我說粗獷、粗放有它的道理，有幾家開發(fā)商在認(rèn)認(rèn)真真做研究？今天大家都去舉牌，拿到今天的高地價(jià)，博取明天的高房?jī)r(jià)，未來(lái)再用這種模式與行業(yè)進(jìn)步的方向不相一致，不用再說什么黃金時(shí)代、白銀時(shí)代。
這個(gè)時(shí)候?yàn)槭裁匆鏊{(lán)綠雙城？一是基于我對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)上半場(chǎng)和下半場(chǎng)的判斷，在下半場(chǎng)怎么做？對(duì)我來(lái)說也是一個(gè)自我調(diào)整，我很有興趣。第二是為了我的團(tuán)隊(duì)，第三是一種社會(huì)責(zé)任。
現(xiàn)在社會(huì)老齡化非常嚴(yán)重，再比如說新畢業(yè)的大學(xué)生，農(nóng)村里的一些孩子，他們的父母親舉債給他們讀書，供他們大學(xué)畢業(yè)，到了新的城市，他們的生活成本很高，房子根本買不起，我們有沒有可能創(chuàng)造條件，讓本科畢業(yè)生三年內(nèi)買得起房子？
我們可以提供青年公寓，單套總價(jià)控制在60萬(wàn)到80萬(wàn)，30%首付。我們現(xiàn)在做的養(yǎng)老公寓，也是在跟優(yōu)秀企業(yè)合作。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：青年公寓跟目前這些長(zhǎng)租公寓有什么區(qū)別？
曹舟南：最近有沒有關(guān)注，很多大房企關(guān)于長(zhǎng)租公寓的戰(zhàn)略做了很大調(diào)整。這個(gè)事情很簡(jiǎn)單，從三四年前開始涉足這個(gè)領(lǐng)域，當(dāng)時(shí)我做了好幾個(gè)模型，當(dāng)時(shí)推演出來(lái)只有工業(yè)用地、廠房，政府統(tǒng)一改成長(zhǎng)租公寓，這是可以做的。
招拍掛的地來(lái)做長(zhǎng)租公寓，像杭州平均回報(bào)在2.5%，覆蓋不了財(cái)務(wù)費(fèi)用，銀行基準(zhǔn)貸款都是4.75%，所以做得越多虧得越多。
藍(lán)綠雙城在去年下半年組建，為什么要組建？我考慮到方方面面的東西，剛才已經(jīng)談到了，怎么組建？在下半場(chǎng)，在此時(shí)此刻組建藍(lán)綠雙城科技集團(tuán)，為什么取藍(lán)綠雙城呢？
外面理解有藍(lán)城、綠城，實(shí)際上很多人這樣理解也很正常，當(dāng)時(shí)也是跟宋總一起商量過，實(shí)際上我們當(dāng)時(shí)更多想表達(dá)的是，藍(lán)代表智慧、科技、未來(lái)、，綠代表品質(zhì)、生態(tài)、理想。
基于這樣的定義，我們把公司取名叫“藍(lán)綠雙城”。很多人說叫“藍(lán)綠雙城”，是不是想把藍(lán)城和綠城都包起來(lái)？其實(shí)不是這個(gè)意思。
我們叫藍(lán)綠雙城科技集團(tuán)，現(xiàn)在下面有19家公司，包括產(chǎn)業(yè)公司、科技公司、服務(wù)公司等等。針對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)上半場(chǎng)出現(xiàn)的問題，要變成下半場(chǎng)藍(lán)綠雙城的價(jià)值。我們既然在此時(shí)此刻組建這樣的公司，一定要變成下半場(chǎng)的價(jià)值點(diǎn)。
今年1月20日開了戰(zhàn)略合作簽約儀式，當(dāng)時(shí)儀式結(jié)束，印象中我們接收到的項(xiàng)目信息接近200個(gè)。第二波是到了今年4月份拿到舟山項(xiàng)目以后，然后是杭州市中心打鐵關(guān)這個(gè)項(xiàng)目落地，到現(xiàn)在儲(chǔ)備項(xiàng)目信息接近500個(gè)。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：速度很快。
曹舟南：把后面的產(chǎn)業(yè)這一塊落地了，儲(chǔ)備項(xiàng)目信息相信會(huì)超過上千個(gè)。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：這樣的管理半徑很痛苦。
曹舟南：這沒辦法，只要做全國(guó)性公司，肯定是管理半徑很長(zhǎng)。藍(lán)綠雙城組建，戰(zhàn)略目標(biāo)是很清楚的，就是基于對(duì)下半場(chǎng)房地產(chǎn)表現(xiàn)的這個(gè)行業(yè)的特征，特別是投資與開發(fā)相分離，所以我希望在C端（開發(fā)端）做得比較強(qiáng)、比較大。
在3-5年里面，我們?cè)O(shè)想可能會(huì)在全國(guó)布局十幾家一級(jí)開發(fā)資質(zhì)公司，甲級(jí)設(shè)計(jì)院也有十幾家，甚至一級(jí)總包也有十幾家。在投資與開發(fā)分離方面，老老實(shí)實(shí)做開發(fā)端，做C端；投資端是主要合作方去完成，而且投資端一定不是我們的核心競(jìng)爭(zhēng)力。
因?yàn)閺膫鹘y(tǒng)角度來(lái)講，產(chǎn)品開發(fā)的營(yíng)造能力，產(chǎn)品力、服務(wù)里，是我們的核心競(jìng)爭(zhēng)能力。所以C端的能力建設(shè)里面，這是當(dāng)下我們最主要的方向。
我們正在全國(guó)布局，現(xiàn)在在浙江有一級(jí)開發(fā)企業(yè)，馬上要在廣州、在深圳落地，然后在北京、山東、武漢這些大的區(qū)域配置一級(jí)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)，配置甲級(jí)設(shè)計(jì)院，配置一級(jí)總包資質(zhì)單位。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：不會(huì)自己全包來(lái)做？
曹舟南：對(duì)，現(xiàn)在我們這個(gè)都解決了。所以我說把上半場(chǎng)的弊端要變成下半場(chǎng)的價(jià)值端。
這是大的戰(zhàn)略，希望下半場(chǎng)做到C端。產(chǎn)品營(yíng)造我不擔(dān)心，這是我們的看家本領(lǐng)，服務(wù)端也不擔(dān)心，剩下的關(guān)鍵是產(chǎn)業(yè)端。下半場(chǎng)如果沒產(chǎn)業(yè)整合能力，照樣得退場(chǎng)，所以產(chǎn)業(yè)端目前比較重要。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：產(chǎn)業(yè)的壓力蠻大，很難做。
曹舟南：現(xiàn)在我們把哈工大、浙大、中科院、中國(guó)美院這些高校體系組合過來(lái)，然后是科研院所、頭部企業(yè)都整合起來(lái)，已經(jīng)有80幾項(xiàng)產(chǎn)業(yè)資源匯聚在這里。
今后如果需要導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)，我們肯定歡迎。既然要導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)，就要配置一定的居住產(chǎn)品開發(fā)或者其它產(chǎn)品，現(xiàn)在市場(chǎng)上講得比較多的叫產(chǎn)城結(jié)合。
未來(lái)在產(chǎn)業(yè)端以運(yùn)營(yíng)倒推配套，原來(lái)開發(fā)商更多是以空間安排為主，不管后面的運(yùn)營(yíng)，下半場(chǎng)更重要的是導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)、導(dǎo)入運(yùn)營(yíng)。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：運(yùn)營(yíng)是非常大的難題。
曹舟南：從我們現(xiàn)在的情況來(lái)看，這個(gè)方面完全可以做起來(lái)。我們建的是一個(gè)平臺(tái)生態(tài)的概念，讓最好的資源、最優(yōu)的資源一起來(lái)做這個(gè)事情。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：藍(lán)綠雙城一個(gè)根本的不同，是做一個(gè)生態(tài)，大家共同來(lái)做？
曹舟南：沒有產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入一定不要做，現(xiàn)在還是在過渡期，我們跟其它企業(yè)不一樣。有些已經(jīng)是上市公司，有些已經(jīng)很大了，有500億凈資產(chǎn)，哪怕一年虧50億，也可以撐10年。
很多企業(yè)現(xiàn)在還能撐下去，能檢漏一塊地就可以補(bǔ)充一點(diǎn)。一個(gè)行業(yè)、一個(gè)產(chǎn)業(yè)如果見頂了，或者叫紅海，這種情況下就別做了。在紅海里面要找到藍(lán)海，必須有新的商業(yè)模式，必須引入產(chǎn)業(yè)。
上半場(chǎng)賺快錢，下半場(chǎng)開發(fā)收益、投資收益是薄利，但是要在這個(gè)行業(yè)里面獲取相應(yīng)的利潤(rùn)，必須把產(chǎn)業(yè)做好，獲得運(yùn)營(yíng)收入，這才是可持續(xù)的。
盈利模式已經(jīng)發(fā)生了根本性的轉(zhuǎn)變，在商業(yè)模式上必須創(chuàng)新。還是玩命拿高地價(jià)，以博取高房?jī)r(jià)，這個(gè)時(shí)代已經(jīng)過去了，這種商業(yè)模式很難再走遠(yuǎn)。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：雙開發(fā)商怎么說？
曹舟南：傳統(tǒng)的開發(fā)商是物理開發(fā)商，是造房子的，做規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營(yíng)造的，現(xiàn)在增加了“數(shù)字開發(fā)商”，圍繞科技、產(chǎn)業(yè)、服務(wù)。數(shù)字開發(fā)商在傳統(tǒng)的物理開發(fā)、規(guī)劃設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上再做一層數(shù)字規(guī)劃。
比如說5G，我們可以植入進(jìn)來(lái)，今后很多的工作都是由機(jī)器人代替，現(xiàn)在好多保安都是用機(jī)器人替代了，保潔也有好多是機(jī)器人代替了，可以大幅降低人工成本。
所以數(shù)字開發(fā)包括科技服務(wù)、產(chǎn)業(yè)服務(wù)、生活服務(wù)，相關(guān)的服務(wù)內(nèi)容都要由數(shù)字規(guī)劃來(lái)完成，今后數(shù)字化的概念徹底打開。
這個(gè)雙開發(fā)商的概念跟藍(lán)綠兩個(gè)字是對(duì)應(yīng)起來(lái)的，數(shù)字開發(fā)商對(duì)應(yīng)的是“藍(lán)”，”綠”對(duì)應(yīng)的是物理開發(fā)商。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：很有深意。
曹舟南：我們的性格是要么不做，要做就做最好，所以一定要有新的商業(yè)模式，一定要?jiǎng)?chuàng)造價(jià)值，不能創(chuàng)造價(jià)值就別做了，賺兩塊錢有意思嗎？那還不如留點(diǎn)時(shí)間去周游世界。
藍(lán)綠雙城創(chuàng)建的時(shí)間也不長(zhǎng)，儲(chǔ)備項(xiàng)目庫(kù)有500多個(gè)，核心競(jìng)爭(zhēng)力是什么？因?yàn)槿魏我粋€(gè)公司，任何一個(gè)企業(yè)，任何一個(gè)組織，一定要有核心競(jìng)爭(zhēng)力。沒有核心競(jìng)爭(zhēng)力，商業(yè)模式不能成立，盈利模式也不能成立。當(dāng)然，盈利對(duì)我們來(lái)說不重要，現(xiàn)在關(guān)鍵是要團(tuán)隊(duì)把新的商業(yè)模式創(chuàng)建起來(lái)。
關(guān)于未來(lái)社區(qū)，現(xiàn)在我們?cè)诖竺娣e的推，包括廣州白云區(qū)準(zhǔn)備做一個(gè)城市更新項(xiàng)目，會(huì)植入未來(lái)社區(qū)的概念進(jìn)去，九大場(chǎng)景全部體現(xiàn)出來(lái)，未來(lái)會(huì)完全不一樣。
另外，就是我們現(xiàn)在在做的城市有機(jī)更新，這是一個(gè)生態(tài)的關(guān)系。美麗鄉(xiāng)村建設(shè)方面，我們找了三個(gè)地方，青田、桐廬和慈溪。
美麗鄉(xiāng)村我們也會(huì)做，但是美麗鄉(xiāng)村還在探索發(fā)展模式，目前主要是做公益事業(yè)。
美麗鄉(xiāng)村基本的要求，除了漂亮的規(guī)劃和建筑，暢通交通以外，關(guān)鍵是人要導(dǎo)入進(jìn)去。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：有責(zé)任感。
曹舟南：現(xiàn)在進(jìn)入下半場(chǎng)，必須要有社會(huì)責(zé)任，否則就別做了，不是簡(jiǎn)單賺錢的問題。
這一點(diǎn)我們團(tuán)隊(duì)非常好，一直以創(chuàng)業(yè)的心態(tài)，我們這里除了我是董事長(zhǎng)，還有一個(gè)總經(jīng)理，沒有經(jīng)營(yíng)班子，都是叫創(chuàng)始合伙人。
大家暢所欲言，有情緒、有不同意見都敞開談，沒有職務(wù)大小，都是誰(shuí)對(duì)誰(shuí)錯(cuò)的問題，最后聽對(duì)的，“道理“最大。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：在傳統(tǒng)的代建模式上，您怎么看？
曹舟南：傳統(tǒng)代建方面我最重視的是資本代建，因?yàn)橘Y金量是無(wú)限的，只要做成功一個(gè)資本代建，別人都會(huì)讓您來(lái)代建?，F(xiàn)在都是做的存量，存量是有限的，2009年我和宋衛(wèi)平先生創(chuàng)立代建模式至今10年，存量已經(jīng)消化得差不多了。
資本代建實(shí)際上形成一種市場(chǎng)對(duì)賭概念，所以我說是無(wú)窮大?，F(xiàn)在藍(lán)綠雙城提出來(lái)小股操盤，有好的項(xiàng)目，我們現(xiàn)在一般是投20%到30%，同股同權(quán)，大家捆綁在一起。
一般性的土地，我們除了股權(quán)合作以外，剩下還有超額獎(jiǎng)勵(lì)，這是大家都愿意的?，F(xiàn)在我們的項(xiàng)目以小股操盤為主，當(dāng)然也有一部分代建。代建也要改，不是這種收費(fèi)模式，核定好基礎(chǔ)人員的基礎(chǔ)費(fèi)是多少錢，剩下的就是市場(chǎng)對(duì)賭。
明年必須把產(chǎn)品擺出來(lái)，只有項(xiàng)目落地了，才能不斷地提純，這是我們的一個(gè)商業(yè)模式。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：這個(gè)夢(mèng)想很大。
曹舟南：所以我在行業(yè)出現(xiàn)這種情況下還要做這個(gè)公司，第一是自己想做點(diǎn)事情，第二是為這個(gè)行業(yè)，第三是為團(tuán)隊(duì)。
看到了行業(yè)的一些弊端和問題，想著還是要做一些事情，我對(duì)藍(lán)綠雙城的未來(lái)充滿信心。做好一個(gè)企業(yè)，特別是在中國(guó)這種大環(huán)境下當(dāng)然有挑戰(zhàn)，但是我們還有很大的空間做很多事。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：曹總換了一個(gè)身份，自己是老板，感覺有什么不一樣？
曹舟南：我不喜歡大家叫我老板，我們本身就是一個(gè)創(chuàng)始合伙人機(jī)制，我的股份也不是太多。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：只能說當(dāng)領(lǐng)頭人。
曹舟南：現(xiàn)在我們的訴求不一樣，更多的是希望為客戶、為城市、為社會(huì)真正做好事情。所以我老是說，公司的能力建設(shè)、核心競(jìng)爭(zhēng)力建設(shè)，這是最關(guān)鍵的問題。
按照我們的性格和基本做事的方式，一定是每年都會(huì)不斷地提升。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：萬(wàn)一出現(xiàn)了很大的波折，萬(wàn)一失敗怎么辦？
曹舟南：理論上今年應(yīng)該會(huì)落地項(xiàng)目30個(gè)，明年估計(jì)會(huì)翻倍，后年可能再翻倍。項(xiàng)目庫(kù)里有很多的項(xiàng)目，我還在控制速度，為什么控制速度呢？
開創(chuàng)始合伙人會(huì)議的時(shí)候，講得最多的是每個(gè)項(xiàng)目根據(jù)既定目標(biāo)、戰(zhàn)略，只能成功不許失敗。
在內(nèi)部管理方面，在行業(yè)里面，我的形象是嚴(yán)肅、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)?。因?yàn)椴粓?zhí)著、不偏執(zhí)就達(dá)不成目標(biāo)。
基于行業(yè)里有一定的影響力，大家的認(rèn)可度，你推出來(lái)的東西，如果達(dá)不到目標(biāo)，那是絕對(duì)不允許的。
包括幾個(gè)大的小鎮(zhèn)項(xiàng)目，規(guī)劃討論已經(jīng)十幾輪了，要么不做，要做就必須是具有引爆點(diǎn)，不是這么簡(jiǎn)單的。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您有時(shí)間分配給家人嗎？
曹舟南：沒有時(shí)間，今天早上在給我排日程，禮拜六有四件事情撞了，禮拜天開一整天的會(huì)，上午是產(chǎn)城結(jié)合的會(huì)議，現(xiàn)在很多產(chǎn)業(yè)公司都在跟我們談怎么合作的問題。禮拜天下午還有其他安排，我說一個(gè)禮拜哪怕讓我休息半天都好。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您怎么鍛煉，怎么解壓？
曹舟南：我最近想，再遲睡覺也要早上6點(diǎn)起來(lái)跑4公里左右，昨天晚上我到家快12點(diǎn)了，然后又跑步跑了十來(lái)公里。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您是杭州人嗎？
曹舟南：舟山人，海邊上的。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：曹總的性格不是很像江浙人。
曹舟南：跟海邊長(zhǎng)大有關(guān)系，從小看著海長(zhǎng)大，應(yīng)該也有好處。一望無(wú)際的太平洋在家門口，可以看得遠(yuǎn)一點(diǎn)，想得開一點(diǎn)，心胸寬一點(diǎn)，講得好聽就是格局高一點(diǎn)，另外一方面就是從小看到臺(tái)風(fēng)這種惡劣的天氣。
我有一點(diǎn)自以為處理得比較好，就是個(gè)人感情跟工作關(guān)系處理得比較恰當(dāng)。
像這次藍(lán)綠雙城創(chuàng)業(yè)的過程中，很多是跟我共事10年以上的老團(tuán)隊(duì)，核心層里面很重要的高管犯了錯(cuò)誤，我也痛下決心處理了。雖然我們是這么多年的老朋友，但是對(duì)工作不認(rèn)真，或者說不努力，或者說完成不了目標(biāo)任務(wù)，對(duì)不起，你就得離開崗位。
工作是工作，這個(gè)公司不是我一個(gè)人的。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您真下得去手？
曹舟南：下得去手，工作我會(huì)非常嚴(yán)格，批評(píng)也很嚴(yán)，但是涉及到個(gè)人實(shí)際利益，比如說獎(jiǎng)金問題、薪酬問題、晉升問題，這些方面我會(huì)分開。
這件事情為什么沒做好？我會(huì)分析，確實(shí)是的價(jià)值觀問題、意識(shí)問題，我們就不能共事。如果是因?yàn)槭д`，或者是要求高了一些，不影響他的獎(jiǎng)金、晉升，但是也會(huì)提出非常嚴(yán)肅的批評(píng)。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：雖然說利潤(rùn)不是第一訴求，那資金會(huì)遇到問題嗎？
曹舟南：這也是奇跡，藍(lán)綠雙城作為創(chuàng)業(yè)公司，現(xiàn)在浙江省一些著名企業(yè)都投了基金給到藍(lán)綠雙城。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：還是您的品牌效應(yīng)。
曹舟南：包括金融系統(tǒng)也給了很大的支持，資金現(xiàn)在不是最大的問題，而且我們?cè)谥赝俄?xiàng)目里面會(huì)很謹(jǐn)慎。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：曹總很不容易，還能保持創(chuàng)業(yè)的激情，這一點(diǎn)很難。
曹舟南：這取決于鈍感力。鈍感力是什么意思？明明知道這杯茶是勾兌的，我照樣喝得很香。
目前我們很多事情處于這么一個(gè)狀態(tài)，特別是社會(huì)現(xiàn)狀，如果嫌棄這杯茶是勾兌過的，你不喝，那就什么都不要做了。
做事業(yè)的人必須要有鈍感力，會(huì)看到方方面面負(fù)能量的事情那么多，一定要有鈍感力，看到不好的方面，照樣要去順應(yīng)這個(gè)環(huán)節(jié)。
當(dāng)你有本事了，去參與解決它，這是應(yīng)該做的。但是反過來(lái)講，也不要因此喪失信心，不要因此頹廢，所以鈍感力是很重要的。
青年領(lǐng)袖：寄予厚望的地產(chǎn)新力量，在如初興奮和激動(dòng)的時(shí)代，思索未來(lái)，回歸理性。
