藍(lán)綠雙城推“共建”商業(yè)模式，曹舟南：傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)模式難以為繼
浙江新聞
今年1月，辭任綠城中國(guó)行政總裁多時(shí)的曹舟南再次回到公眾的視野，并且?guī)砹恕八{(lán)綠雙城”和14個(gè)簽約項(xiàng)目。這是藍(lán)綠雙城作為一個(gè)獨(dú)立的品牌首次
面向市場(chǎng)，但并不是藍(lán)綠雙城的起點(diǎn)。根據(jù)天眼查信息，藍(lán)綠雙城注冊(cè)成立于2018年11月1日。
昨天，剛好是藍(lán)綠雙城的一周歲生日，在杭州的西湖區(qū)文體中心，它發(fā)起組織“首屆共建者大會(huì)”，在會(huì)上，藍(lán)綠雙城講述了許多有關(guān)自身和行業(yè)發(fā)展的
思考。
藍(lán)綠雙城科技集團(tuán)董事長(zhǎng) 曹舟南
傳統(tǒng)開發(fā)模式面臨危機(jī)
所謂的共建模式，就是把房地產(chǎn)還原到制造業(yè)和服務(wù)業(yè)，構(gòu)建業(yè)主、投資人、合作商、合伙人的事業(yè)生態(tài)。該模式將堅(jiān)持市場(chǎng)化法則，以“價(jià)值創(chuàng)造、
利潤(rùn)兜底、售價(jià)對(duì)賭、超額分成”為基本原則，主要包括小股操盤、融資代建、純代建、合作開發(fā)四種類型。
在事業(yè)生態(tài)中，藍(lán)綠雙城希望業(yè)主轉(zhuǎn)化成為藍(lán)綠雙城的投資人，進(jìn)而成為藍(lán)綠雙城最好的置業(yè)顧問，業(yè)主同時(shí)兼具“業(yè)主”“投資人”“置業(yè)顧問”三重身份。
曹舟南認(rèn)為，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式正面臨嚴(yán)峻的危機(jī)。
“全國(guó)城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%，主要城市建設(shè)框架基本完成，城市建設(shè)用地指標(biāo)稀缺，而僅存的用地指標(biāo)中，政府肯定要優(yōu)先考慮新興企業(yè)的導(dǎo)入，以及商業(yè)
和教育這些偏民生的工程，這樣一來，房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的土地將更加稀缺，房地產(chǎn)將逐步成為城鎮(zhèn)化的配角?！?/p>
他甚至直言不諱，未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)，樓盤單次去化能在50%以上就算優(yōu)秀。
與此同時(shí)，房地產(chǎn)的質(zhì)量通病仍然存在，基礎(chǔ)服務(wù)品質(zhì)有待提升。
對(duì)行業(yè)危機(jī)的思考，正是藍(lán)綠雙城提出了“共建模式”的最大動(dòng)因。
藍(lán)綠雙城科技集團(tuán)總經(jīng)理 顧建明
什么是“共建”？
在藍(lán)綠雙城的設(shè)想中，“共建”主要包括小股操盤、融資代建、純代建、合作開發(fā)四種類型。
小股操盤：藍(lán)綠雙城（或者指定第三方）直接入股項(xiàng)目，作為項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理方，全面操盤管理項(xiàng)目設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)、管理等能力輸出，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的預(yù)期目標(biāo)，
并獲取基礎(chǔ)管理費(fèi)。
融資代建：對(duì)缺少啟動(dòng)資金或建設(shè)資金的項(xiàng)目，通過藍(lán)綠雙城發(fā)展基金，金融機(jī)構(gòu)背書等金融驅(qū)動(dòng)，為項(xiàng)目導(dǎo)入部分開發(fā)資金，同時(shí)輸出藍(lán)綠雙城的設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)等能力，獲取代建費(fèi)。
委托代建：根據(jù)委托方需求，提供從土地獲取、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、開發(fā)管理、工程營(yíng)造等全周期服務(wù)，優(yōu)化代建費(fèi)取費(fèi)模式，設(shè)置對(duì)賭條款，代建費(fèi)≥
（總銷售額-總土地款）*5%。
合作開發(fā)：通過同股同權(quán)的合作方式，發(fā)揮藍(lán)綠雙城在團(tuán)隊(duì)組建、操盤運(yùn)營(yíng)、品牌賦能等方面的優(yōu)勢(shì)，依托藍(lán)綠雙城在TOD領(lǐng)域、未來社區(qū)、特色小鎮(zhèn)上
的優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)合作共贏。
共建將以“價(jià)值創(chuàng)造、利潤(rùn)兜底、售價(jià)對(duì)賭、超額分成”為基本原則，并納入合作合同條款。
其目標(biāo)是在投資和開發(fā)相分離的趨勢(shì)下，采用全新的商業(yè)模式，去徹底解決產(chǎn)品和服務(wù)的品質(zhì)問題，化解規(guī)模增長(zhǎng)矛盾，理順開發(fā)主體權(quán)責(zé)利關(guān)系。
藍(lán)綠雙城科技集團(tuán)副總裁 姚光葉
為什么敢售價(jià)對(duì)賭？
通過上述四種類型的描述，我們能很明顯的看到共建與傳統(tǒng)代建的區(qū)別。
按照曹舟南的說法，代建的風(fēng)險(xiǎn)主要在投資人，代建方的風(fēng)險(xiǎn)并不大，而在共建模式下，投資方和開發(fā)方的風(fēng)險(xiǎn)是分?jǐn)偟?，這是真正意義的風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、
收益共享。
在共建的基本原則中，最受關(guān)注的無(wú)疑是“售價(jià)對(duì)賭”。在大會(huì)后的媒體見面會(huì)上，就有人提出質(zhì)疑：在宏觀調(diào)控的高壓之下，許多項(xiàng)目連保本都難，怎么
還敢售價(jià)對(duì)賭？
藍(lán)綠雙城科技集團(tuán)有限公司總經(jīng)理顧建明認(rèn)為，如果是傳統(tǒng)的地產(chǎn)商，那確實(shí)不敢售價(jià)對(duì)賭，但藍(lán)綠雙城不是，它的定位是房地產(chǎn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)?！拔覀?cè)?/p>
進(jìn)入一個(gè)項(xiàng)目，會(huì)將房地產(chǎn)還原到它居住的本質(zhì)，我相信只要房子是適合目標(biāo)客群的，就不愁沒有盈利。”
除此之外，藍(lán)綠雙城在產(chǎn)品、服務(wù)、金融、產(chǎn)業(yè)、團(tuán)隊(duì)上的強(qiáng)有力保障，也是他們的信心來源。金融方面，適時(shí)設(shè)立“藍(lán)綠雙城發(fā)展基金”，目前基金總額超過100億元；在產(chǎn)業(yè)生態(tài)上，聯(lián)合阿里巴巴、中國(guó)移動(dòng)、華為、?？低暤?60 余家各行業(yè)頭部企業(yè)等等。
新型的開發(fā)模式以及強(qiáng)大的企業(yè)背景，使得藍(lán)綠雙城在一年的時(shí)間里得以高速發(fā)展，截至目前，已成功簽約項(xiàng)目30個(gè)，規(guī)劃建筑面積超過1000萬(wàn)平方米，
可售貨值超過800億元，進(jìn)駐杭州、深圳、濟(jì)南、成都、鄭州等16個(gè)重點(diǎn)城市，同時(shí)儲(chǔ)備項(xiàng)目超過300個(gè)。
